Новости

«Американские горки» или квартирный аттракцион

Для белорусского рынка жилой недвижимости уходящий год стал подобием самого захватывающего и опасного этапа аттракциона «Американские горки», когда после долгого и медленного подъема следует стремительный и непредсказуемый спуск. Под натиском мирового финансового кризиса каретка аттракциона неслась вниз, очерчивая график падения цен, в то время как продавцы все еще стремились удержать ее на склоне. Теперь, когда самый крутой спуск позади, игроки рынка ожидают нескольких пологих отрезков длиной минимум в полгода, которые позволят и продавцам, и покупателям перевести дух.
На пике роста, когда в январе-апреле 2007г. цены на квартиры в Минске выросли более чем на 40%, а в последующие месяцы обновили рекорд, облюбовав отметку в $2 тыс. за кв. м., застройщики без колебаний брали дешевые по нынешним меркам кредиты на строительство. «Эти дома должны были вводиться осенью 2008г. - зимой 2009г., т.е. как раз тогда, когда наступил кризис», - отмечает руководитель ГК «Твоя столица» Владимир Давидович.
Тогда же банки резко сократили программы жилищного кредитования. В январе 2009г. кредиты на покупку и строительство жилья продолжали выдавать лишь пять банков, из которых два сохранили только валютное кредитование (на тот момент выдача валютных кредитов физлицам еще не была запрещена). Но и это предложение было чисто номинальным и зачастую зависело от того, имелись ли необходимые ресурсы в том или ином филиале банка. При этом банки ужесточили требования к финансовому состоянию заемщиков, а также к обеспечению кредита. На практике в начале года кредитование на покупку и строительства жилья сократилось в разы по сравнению с докризисным периодом.
В результате строительные компании, не сумевшие рефинансировать или пролонгировать полученные ранее кредиты, вынуждены были на 30-40% снизить цены на готовое жилье по сравнению с докризисными ценниками. По данным Давидовича, уже в марте 2009г. средняя цена продажи квартир на столичном рынке составила около $1320, что было на 35% ниже, чем до кризиса, и на 27% - чем в начале года. При этом продавцы оказались психологически не готовы к новым ценникам, заявляя первоначально более высокую цену, а затем соглашаясь на приличный дисконт. Разница между средней ценой предложения и сделки доходила до 14,5%, в то время на стабильном рынке этот показатель, как правило, не покидал пределы коридора в 4-5%.
Летнее затишье опустило цены еще ниже - до $1240 за кв. м.
В регионах, где рост цен в период строительного бума не был столь значительным, продавцы не пошли на такое серьезное (в процентном отношении) снижение цен, поэтому в ряде городов рынок вступил в фазу застоя, разбавлявшуюся лишь единичными сделками.
Можно и без очереди

Первым знаковым событием для столичного рынка недвижимости стал выход в феврале 2009г. решения Мингорисполкома N101. В соответствии с этим документом человек, нуждающийся в улучшении жилищных условий и вступающий в долевое строительство жилья, может претендовать на получение льготного кредита под 5% на 20 лет независимо от даты постановки на учет нуждающихся. Правда, лишь в том случае, если его доход на члена семьи не превышает трех минимальных потребительских бюджетов. Новая возможность вызвала ажиотажный спрос среди минских нуждающихся, казалось, навечно погрязших в 20-летней очереди.
Тем не менее в течение последующих нескольких месяцев нуждающимся, чья очередь еще не подошла, не было выдано ни одного кредита под 5%. Ситуация стала проясняться лишь во второй половине мая. Однако оказалось, что кредиты могут получить только те, кто вступает в льготную долевку (если цена 1 кв. м жилья превышает его себестоимость не более чем на 5%). К тому же стоимость долевого строительства в Минске выше, чем стоимость жилья для льготников, поэтому кредит, максимальная сумма которого рассчитывается банком, не покрывал полной стоимости квартиры. Таким образом, очередники, решившие не дожидаться своей очереди, должны были доплачивать за льготное строительство из своего кармана.
Стало очевидно, что квартиры большой площади большинство очередников не потянет. Поэтому наиболее востребованными оказались однокомнатные квартиры. «В июне-июле 2009г. в новостройках с высокой степенью готовности практически не осталось однокомнатных квартир, и спрос выплеснулся на рынок двухкомнатных квартир», - констатирует Давидович.

Малы, да дороги

Как следствие, цены на квартиры малой площади стали расти значительно быстрее, чем на «трешки» и многокомнатные квартиры. За 3 месяца «однушки» прибавили 10-12%, что для нынешней экономической ситуации в определенном смысле событие. Эта тенденция, кстати, прямо противоположна ситуации 2007г., когда самый крутой график демонстрировали как раз большие квартиры.
К декабрю, когда к указанным факторам прибавилось еще и сезонное оживление, средняя цена предложения однокомнатных квартир превысила $1500 за кв. м. Правда, стоит отметить, что это лишь декларируемая цена предложения. А сделки по-прежнему заключаются по более низким ценам. Тем не менее эксперты отмечают постепенное сокращение разницы между ценой предложения и сделки. В среднем по Минску по итогам октября она составила около 7%, что свидетельствует о некоторой стабилизации.
Вместе с тем специалисты не предрекают столичному рынку квартир значительного роста цен как минимум в первой половине 2010г. По мнению Давидовича, в 2010г. цены на трех- и четырехкомнатные квартиры несколько вырастут вслед за квартирами малой площади. Тем не менее в ближайшие полгода он не видит причин для существенного роста или падения цен: «Скорее всего, будет некоторое болтание в зависимости от сезонных колебаний спроса и предложения. Возможен некоторый рост в соответствии с кривой инфляции».
Собеседник не исключил, что к концу 2010г. средняя цена 1 кв. м может составить около $1500, отметив, впрочем, что к этой цифре стоит относиться с известной долей юмора.

Несите ваши денежки

Кризис еще не закончился, но белорусские застройщики, похоже, уже вынесли из него достаточно уроков. Если они не будут забыты, то можно смело прогнозировать, что в ближайшие годы строительные компании будут в меньшей степени опираться на подорожавшие кредитные ресурсы и станут больше привлекать средства граждан на ранних этапах строительства. К привычной долевке присоединится получивший распространение в последнее время выпуск жилищных облигаций - в 2009г. в Беларуси были приняты новые нормативно-правовые документы, совершенствующие практику применения этого инструмента привлечения финансирования.

Источник: http://belgazeta.by/




Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати
Вход для клиентов
Приложение для Android
Навигация
Архив новостей
2016
December
ПонВтСрЧетПятСубВоск
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Реклама
МИД    

Каталоги предприятий
Внимание! Сайт www.b-info.by не является торговой интернет-площадкой и не оказывает услуги по размещению информации субъектам торговли.
Продажа товаров и услуг производится ТОЛЬКО В ОПТОВО-РОЗНИЧНОЙ СЕТИ ПРЕДПРИЯТИЙ.
Все права защищены © 2016 ОДО «Бизнес-информ»
правовая информация

Декоративная венецианская штукатурка Инфо-Портал: статьи о товарах и услугах, рекомендации профессионалов, отзывы покупателей, информацию о производителях, видеоролики. Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Деловой портал СНГ - Бизнес в России, СНГ и за рубежом