Новости

Ценовая карта формального рынка

Кадастровая стоимость появится у каждого участка

Первая кадастровая оценка земель производственного и коммерческого назначения вне населенных пунктов будет проведена в Беларуси до конца текущего года.

Эту работу выполняют специалисты Национального кадастрового агентства (НКА). О методах оценки и первых ее результатах было рассказано на проходившем недавно международном семинаре "Кадастровая оценка коммерческих и промышленных земель, расположенных за пределами населенных пунктов".

Покупаем интерес, приобретаем землю.

Рынок земельных участков коммерческого и производственного назначения вне населенных пунктов в Беларуси весьма специфичен. Можно сказать, что его по сути нет, поскольку такие участки не продаются и не покупаются. А значит, нет и возможности выполнить кадастровую оценку так, чтобы ее результаты были максимально приближены к рыночной стоимости участков. Однако не все столь однозначно.

Специалисты, занимающиеся историей возникновения и существования рынков как таковых, пришли к выводу, что их условно можно разделить на формальные и неформальные. На рынке формальном нет вещей, которые, говоря простым языком, можно завернуть и перевезти, — там есть интересы и стоимость (цена) этих интересов, то есть продаются не сами вещи, а интересы. Применительно к рынку недвижимости, в том числе земельных участков, — это интересы в этой недвижимости, пояснил, выступая на семинаре, директор НКА Сергей Шавров.

Исходя из этого, при кадастровой оценке специалисты руководствуются тем, что стоимость интересов в собственности равняется стоимости интересов в долгосрочной аренде земельного участка или стоимости интересов в праве постоянного пользования застроенным участком. Потому что благодаря законодательству и неформальному рынку продажа здания есть не что иное, как переход права на земельный участок. "Плюс у нас еще есть статья 525 Гражданского кодекса (определение предмета в договоре продажи недвижимости), из которой следует: покупаешь-продаешь капитальное строение — в цене продажи (покупки) обязательно будет цена земельного участка. То есть оценщик может выделить из общей стоимости объекта стоимость земельного участка. А это уже основа для кадастровой оценки", — считает С. Шавров.

А еще для оценки имеется определенная база. Это данные, содержащиеся в государственном земельном кадастре, едином государственном регистре недвижимого имущества и реестре цен государственного земельного кадастра. В трех названных ресурсах, по словам С. Шаврова, описан формальный рынок земельных участков. И задача состоит в том, чтобы эти сведения были использованы для массовой кадастровой оценки, а результаты этой оценки оказались максимально приближенными к рыночной стоимости. Данный вопрос в Национальном кадастровом агентстве проработан и будет до конца года реализован, сообщил директор НКА.

Не вдаваясь в подробности, отметим, что схема и принципы построения модели кадастровой оценки промышленных и коммерческих земель на внеселитебных территориях, которые были представлены на семинаре, вполне логичны, обоснованны и исключают появление нереальных стоимостных показателей. Эта модель была отработана на примере Минского района, и полученные результаты не вызывают серьезных сомнений в правильности оценки. Причем у данного подхода, считают специалисты НКА (и их в этом поддерживают зарубежные коллеги), есть огромное достоинство. Оно состоит в том, что все сделанное ранее в части оценки земель населенных пунктов можно использовать при построении модели оценки земель внеселитебных территорий. При этом исключается появление "белых пятен" на оценочной карте.

В пределах 50 USD за метр.

Что касается первых результатов кадастровой оценки промышленных земель на внеселитебных территориях в Минском районе, то они таковы.

При построении модели оценки использовались результаты кадастровой оценки промышленных земель в 362 сельских населенных пунктах района (оценка на 1.01.2006 г.), в Минске (на 1.01.2007 г.), в  Заславле (на 1.01.2005 г.) и в Мачулищах (на 1.01.2006 г.). Результаты оценки были актуализированы, то есть с помощью коэффициентов роста рыночных цен приведены к уровню цен на начало 2007 г. Для актуализации была проанализирована динамика цен на рынке за 2002-2006 гг.

Анализ динамики показал, что стоимость земельных участков в Заславле и Мачулищах выросла за прошлый год на 43%. Это средний показатель, который будет уточняться при конкретной работе. В результате выполненной работы около 80% кадастровых стоимостей промышленных земель в Минском районе, расположенных за пределами населенных пунктов, оказались в диапазоне от 5 до 50 USD/кв. м.

В процессе более детальной оценки будут учтены цены на конкретные объекты недвижимости, сведения о сделках с которыми имеются в регистре объектов недвижимости и, соответственно, в реестре цен.

Аналогичный подход будет применен и при оценке всех промышленных и коммерческих земель Беларуси, расположенных на внеселитебных территориях. Предложенная модель хороша еще и тем, что  позволяет достаточно быстро определить кадастровую стоимость земельного участка, который будет сформирован и зарегистрирован уже после проведения кадастровой оценки.

Земельный налог — все еще по нормативу.

Напомним об основных этапах развития кадастровой оценки, а также для каких целей она уже применяется и для каких будет применяться через три-четыре года.

В 2002 г. в Беларуси был выполнен пилотный проект по кадастровой оценке земельных участков. За основу взяли украинскую методику. В том же году вышло важнейшее постановление правительства № 1322, которое положило начало массовой оценке земель населенных пунктов и переходу тем самым на экономические методы регулирования земельных отношений. Постановлением был утвержден перечень городов, земли которых предстояло оценить до конца 2003 г., и дано поручение до 2005 г. провести кадастровую оценку земель всех остальных населенных пунктов Беларуси.

В соответствии с этим поручением, в течение 2003-2004 гг. специалистами НКА была выполнена кадастровая оценка земельных участков в городах и поселках городского типа, в 2005 г. — в сельских населенных пунктах, а в 2006 г. — земель садоводческих товариществ.

В процессе выполнения этой работы стало понятно, что у нас стоимость земли растет в некоторых местах так, как никто не ожидал. Ежегодный прирост рыночных цен в ряде городов и их пригородах составляет в среднем 40-50%. А поскольку качество кадастровой оценки определяется тем, насколько близко ее результат приближается к рыночной стоимости участков, то началась переоценка земель. В Минском районе она была выполнена в прошлом году (на 1.01.2006 г.), а в текущем году  — в столице по заказу Минского горисполкома (на 1.01.2007 г.).

До конца текущего года Национальному кадастровому агентству предстоит осуществить оценку промышленных и коммерческих земель, которые расположены вне пределов населенных пунктов. Такая работа в Беларуси будет проведена впервые.

Следует также сказать, что если еще пять лет назад, когда массовая оценка земель была выполнена впервые, ее результаты вообще не использовались, то сегодня кадастровая стоимость учитывается при установлении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (а таких у нас большинство), при продаже прав аренды земельных участков на торгах, при приватизации гражданами земельных участков, в ипотеке. Результаты кадастровой стоимости применяются оценщиками при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. 

А в 2011 году, как сообщил директор НКА, результаты кадастровой оценки планируется начать использовать для целей налогообложения, то есть сделать так, чтобы налог на землю зависел от кадастровой стоимости земельного участка, которая, как уже было сказано выше, определяется с учетом рыночной стоимости.

Сегодня налог на землю устанавливается исходя из нормативной цены на нее, которая почти не учитывает ценность участка на рынке, что во многом препятствует эффективному использованию земли. Причем если проанализировать результаты кадастровой оценки и нормативные цены, то можно сделать вывод, что нормативные цены во многих населенных пунктах оказываются выше рыночных. Следовательно, при переходе на взимание замельного налога исходя из кадастровой стоимости налоговая нагрузка для многих землепользователей снизится. А для владельцев земельных участков, имеющих высокую рыночную стоимость, суммы налога увеличатся, и существенно.




Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати
Вход для клиентов
Приложение для Android
Навигация
Архив новостей
2016
December
ПонВтСрЧетПятСубВоск
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Реклама
   

Каталоги предприятий
Внимание! Сайт www.b-info.by не является торговой интернет-площадкой и не оказывает услуги по размещению информации субъектам торговли.
Продажа товаров и услуг производится ТОЛЬКО В ОПТОВО-РОЗНИЧНОЙ СЕТИ ПРЕДПРИЯТИЙ.
Все права защищены © 2016 ОДО «Бизнес-информ»
правовая информация

Декоративная венецианская штукатурка Инфо-Портал: статьи о товарах и услугах, рекомендации профессионалов, отзывы покупателей, информацию о производителях, видеоролики. Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Деловой портал СНГ - Бизнес в России, СНГ и за рубежом