В начале года рынок коммерческой недвижимости подвергся очередной встряске. Вступивший в силу с 1 января 2010г. указ президента N518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», кардинально изменивший условия аренды госимущества, привел к росту арендных ставок для бизнеса, занимающего площади госфонда. Эксперты рынка недвижимости, впрочем, прогнозируют, что за счет девальвации рубля к концу года ставки вернутся на место и даже понизятся.

Главным новшеством указа стала отвязка арендных ставок от евро и их привязка к базовым ставкам, которые устанавливаются исходя из размера базовой величины (БВ) для каждого региона. За эту меру давно ратовало бизнес-сообщество. Поскольку большинство малых и средних частных предприятий страны имеют выручку в рублях, арендная плата, завязанная на дорожающем евро, приводила к увеличению их расходов и делала бизнес менее устойчивым. Предугадать, когда и насколько будет повышена БВ, чтобы планировать расходы на аренду в долгосрочной перспективе, тоже не просто. Но, учитывая, что на протяжении последних двух лет БВ остается стабильной (Br35 тыс.), арендаторы надеются на ее постоянство и в будущем.
Однако удовлетворение отвязкой арендной платы от евро с лихвой компенсировалось обилием коэффициентов, на которые умножается базовая ставка. Помимо понижающих коэффициентов, назначаемых в зависимости от места расположения объекта (от 0,6 до 1) и вида деятельности организации-арендатора (от 0,1 до 0,8), арендодатели могут устанавливать и повышающие. По соглашению сторон в зависимости от спроса на сдаваемую недвижимость, ее технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи ее в аренду могут устанавливаться т.н. коэффициенты коммерческого использования недвижимости - от 0,5 до 3.
Мера, которая, вероятно, задумывалась как вполне рыночная (дать больше свободы в установлении арендной платы в соответствии с рыночной конъюнктурой), на поверку оказалась лазейкой для повышения арендных ставок. Слишком широкая вилка коэффициентов и отсутствие всяких критериев их применения создали заманчивые для арендодателей госимущества перспективы установления коэффициентов по их максимальной или приближенной к максимальной величине.
Председатель Белорусского союза предпринимателей Александр Калинин подтвердил «БелГазете», что общественная организация фиксирует попытки арендодателей установить коэффициент равный 3. В то же время он подчеркнул, что, поскольку в Госкомимущество «есть понимание того, что повышение арендных ставок не было целью указа N518», интересы членов союза удается защитить корпоративно.
Тем не менее в отсутствие внятной практики применения коэффициентов борьба за низкие ставки выигрывается не на всех фронтах: небольшим предприятиям, не состоящим в бизнес-союзах, едва ли удастся доказать неоправданность высокого коэффициента. К тому же, как отметили в Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей (МССПиР), «утвержденные базовые ставки арендной платы чрезвычайно завышены, они не привязаны к расчетным нормам амортизационных отчислений, что будет являться тяжелым грузом для абсолютного большинства арендаторов».
По мнению главы представительства международной консалтинговой компании Colliers International в Беларуси Андрея Алешкина, указ N518 приведет к росту арендных ставок в секторе гособъектов в начале года, однако за счет девальвации рубля к евро к концу 2010г. ставки в валютном эквиваленте окажутся ниже, чем сейчас.

Сработает на троечку

Сильным ударом по арендаторам офисов в госфонде стало установление указом коэффициента 3 «за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в т.ч. их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства». Справедливости ради стоит отметить, что и раньше повышающие коэффициенты согласовывались в зависимости от назначения арендуемых помещений. Но логика, по которой кабинет, в котором сидит, скажем, кадровик, может обойтись втрое дороже, чем точь-в-точь такой же соседний, где располагаются специалисты по продажам, не ясна.
Сложнее всего в такой ситуации придется малым предприятиям, которые ввиду небольшого штата сотрудников содержат в одном помещении специалистов различного уровня и профиля. При этом, по данным МССПиР, более 90% белорусских предприятий малого и среднего бизнеса не имеют собственных зданий и сооружений, а также производственных помещений.
Дороже всего арендуемые площади обойдутся игорным заведениям. В Минске арендная ставка для них с 1 января определяется с применением коэффициента 21, в областных центрах и еще в 21 городе - с применением коэффициента 17, в прочих населенных пунктах - 13.

С торговцами не поторгуешься

В числе проигравших от указа N518 - владельцы торговой недвижимости, которые сдают ее в аренду. Установление арендной ставки за торговые места исходя из базовой ставки распространяется на торговые объекты, принадлежащие как государству, так и частным собственникам. По мнению Алешкина, отвязка арендных ставок от евро создаст проблемы для девелоперов торговой недвижимости. Многие объекты строились с привлечением валютных кредитов, возвращать которые компании предполагали за счет доходов от сдачи торговых площадей в аренду. Поэтому фиксация ставок в ослабляющемся белорусском рубле им не на руку. Алешкин прогнозирует, что в создавшихся условиях международные компании, которым сложно спрогнозировать, сколько будет стоить белорусский рубль в долгосрочной перспективе, не будут начинать новые инвестпроекты на белорусском рынке торговой недвижимости.
В будущем это может усилить дефицит торговых площадей. По данным Мингорисполкома, на начало 2009г. обеспеченность Минска торговыми площадями составила 0,3 кв. м на одного жителя столицы. Качественных площадей и того меньше - около 0,2 кв. м. В Вильнюсе этот показатель составляет 0,6 кв. м, в Риге - 0,65 кв. м, Варшаве - 0,71 кв. м. При этом из-за проблем с финансированием в 2009г. в Минске была введена лишь треть запланированных к вводу торговых площадей.
Между тем, по информации «БелГазеты», владельцы торговых центров уже начали искать способы уйти от привязки арендных ставок к базовой ставке. В частности, арендаторам предлагается вместо договоров аренды заключать договоры оперативного лизинга. Не исключено, что арендаторы будут соглашаться на эти условия, боясь потерять торговую точку. К тому же, по мнению пожелавшего остаться неизвестным топ-менеджера одной из управляющих компаний, арендаторы опасаются, что в случае одномоментного и резкого увеличения БВ их расходы на арендную плату значительно вырастут.

Купить и не мучиться

Неясные правила игры, вероятно, заставят часть компаний искать себе новые адреса. Алешкин не исключает, что «некоторые арендаторы офисной недвижимости, особенно имеющие краткосрочные договоры аренды, возможно, будут искать альтернативу в частном фонде». В отличие от торговой недвижимости, в этом сегменте рынка кризисное падение ввода объектов в эксплуатацию не было столь серьезным (в 2009г. объемы сохранились примерно на уровне 2008г.) и, по утверждениям экспертов, есть довольно качественные пустующие площади, сдаваемые по выгодным ценам.
Не исключено, что некоторые предприятия задумаются и о возможности покупки площадей взамен арендуемых. «Это выгодно с точки зрения устойчивости бизнеса», - отмечает Калинин, сопоставляя арендные ставки и нормы окупаемости объектов недвижимости.

Валентина ОВЧИННИКОВА

http://www.belgazeta.by/

Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати