Как говорят специалисты, классическая ипотека - это большое количество «длинных» денег, желательно дешевых. Ипотечные облигации как раз являются инструментом для их привлечения. Как правило, ипотечные облигации номинируются в национальной валюте, выпускаются на срок от 1,5 до 5 лет, имеют доходность чуть выше ставки рефинансирования (11,5-12%) и облагаются налогом по льготной ставке (как при доходе от госбумаг). С учетом того, что доход, полученный от облигаций с кредитным покрытием, освобождается от налогообложения, инвестиции в этом направлении гораздо привлекательнее банковских депозитов для юрлиц, доход от которых подлежит налогообложению. Так, по оценке экспертов, с учетом уплаты юрлицами всех налогов с дохода от банковского вклада, ставка по облигациям в размере 12,5% годовых эквивалентна по чистой доходности ставке депозита на уровне 17% годовых. Депозитов с такой доходностью в банковской системе нет.

По мнению экспертов, финансовый механизм, заложенный в белорусский закон об ипотеке, является существенным шагом к построению эффективной модели ипотечного кредитования в Беларуси. Однако этого мало - надо развивать механизм рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными, что является наиболее эффективным способом привлечения долгосрочных ресурсов в банковскую систему.

Принятый в августе 2006г. указ N194 освободил от налогообложения доходы по облигациям с ипотечным покрытием, и Нацбанк рассчитывал на активизацию этого сегмента рынка ценных бумаг и начало формирования рынка ипотечного кредитования. Впрочем, эксперты были более пессимистичны в прогнозах. В прошлом году они оценивали суммарный рынок ипотечных облигаций в не более Br200 млрд. в год. Банки в оценках более оптимистичны: по состоянию на 1 июня 2008г. они разместили облигаций, обеспеченных обязательствами по кредитам на финансирование недвижимости, на вдвое большую сумму. Так, «Беларусбанк», занимающий около 80% рынка корпоративных облигаций, выпустил ипотечных облигаций на сумму Br325 млрд. Кроме него ипотечные облигации выпустили «Белагропромбанк», «Белпромстройбанк» и «Приорбанк». Инвесторы высоко оценивают возможности облигаций как инструмента размещения свободных средств: «Мы впервые воспользовались ипотечными облигациями для размещения временно свободных средств. Для нас это новый продукт, поэтому мы его проанализировали по сравнению с иными рыночными инструментами по трем критериям: надежность, доходность, ликвидность. Надежность эмитента мы оцениваем на все 100%, доходность - существенно выше наиболее популярного инструмента - банковского депозита. О ликвидности можно сказать, что, когда были нужны денежные средства, мы просто реализовывали облигации без заметной потери доходности», - сказал в интервью «Прайм-ТАСС» директор ООО «Полымя» Валерий Занько.

Выгодно привлечение ресурсов под ипотечные облигации и для банков. Основой ресурсной базы большинства из них являются депозиты, остатки на счетах и целевые кредиты - все эти инструменты по определению более дороги, чем средства от размещения облигаций.

Однако, несмотря на перспективность этого направления рефинансирования жилищных кредитов, объем эмиссии ипотечных облигации всех выпустивших их банков очень далек от порога в 70% суммы долга по жилищным кредитам. Осторожность банков можно понять: несмотря на принятие закона об ипотеке и внесение изменений в ГК РБ в части обращения заложенной недвижимости, процедура выселения должников четко не прописана. Также в стране до сих пор не начато создание резервного жилого фонда, куда можно было бы переселять неплательщиков.

По мнению экспертов, появление возможности выселения из квартир, их реализация и, как следствие, снижение части банковских рисков позволят банкам экономически выгодно и оправданно снизить процентную ставку по кредиту, часть которой включает подобный риск. Пока этого не произошло, банки не видят наличия условий для снижения процентных ставок по жилищным кредитам.

Ввиду дороговизны кредитов и высокой стоимости жилья в целом возможности населения по покупке жилья с использованием заемных средств могут заметно ограничиться. Однако пока цена 1 кв. м жилья нового строительства в целом по стране, очевидно, позволяет населению решать квартирный вопрос. По данным Минстата, за первое полугодие 2008г. в Беларуси построено 30,9 тыс. новых квартир общей площадью 2,722 млн. кв. м, что на 15,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Прирост ввода жилья обеспечен, главным образом, за счет средств населения (1,324 млн. кв. м, или 48,6% от общего ввода жилья) и льготных кредитов банков (соответственно 1,021 млн. кв. м и 37,5%).

Кстати, многие эксперты предполагают, что реализация закона об ипотеке повысит спрос на жилье и таким образом спровоцирует новый рост цен на недвижимость. Начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль считает, что такое развитие событий возможно, но не должно стать системным. «Параллельно ипотечное кредитование будет способствовать увеличению объемов строительства и росту предложения жилья, так что в результате должно установиться экономическое равновесие, - сообщил он в интервью БелТА. - В любом случае никаких резких скачков цен, в т.ч. и на вторичном рынке жилья, быть не должно».

БелГазета

Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати