Застройщики предпочитают финансировать свои проекты без привлечения дольщиков

Кардинальные изменения произошли в структуре предложения, и особенно в секторе долевого строительства. На первоначальном этапе формирования рынка девелоперы работали преимущественно с дольщиками. Инвестиционные возможности дольщиков, которые приобретали квадратные метры в строящихся административных зданиях и торговых центрах на стадии возведения объектов, тоже были невелики.

Сейчас же большинство застройщиков предпочитают финансировать свои проекты в основном без привлечения дольщиков. В некоторых случаях к участию в проекте они привлекают институциональных инвесторов, которые финансируют строительство объекта на начальной стадии. При этом на первичном рынке преобладают объекты, которые строятся не на продажу, а с целью сдачи в аренду.

Причем если еще год назад даже в некоторых торговых центрах можно было приобрести площади на стадии строительства, то сегодня и офисные объекты строятся для сдачи в аренду. За исключением одного-двух административных зданий, в которых на начальной стадии строительства можно выкупить небольшую часть площадей.

В качестве примера, где все сдается в аренду, можно привести бизнес-центры по ул. Мясникова, по проспекту Дзержинского возле Московского РИК, бизнес-центр "Голд-Сити" в Уручье. Что касается строящихся торговых центров, то здесь вообще нет "долевки". Например, торговые центры в составе двух многофункциональных комплексов рядом с Национальной библиотекой и тракторным заводом застройщики будут сами строить и сами эксплуатировать. Торговые объекты, которые предусматриваются в составе строящихся и проектируемых бизнес-центров, также в основном предназначены для сдачи в аренду.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости сделки купли-продажи заключаются, но очень редко, потому что сегодня - время вкладывать деньги в недвижимость, а не избавляться от нее. Все это происходит потому, что медленно, но неотвратимо улучшается инвестиционный климат в стране", - считает Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт".

Само собой, расширяется аудитория арендаторов. Она тоже увеличивается и качественно, и количественно. То есть растет число желающих арендовать коммерческие объекты, увеличиваются размеры площадей, которые они хотят арендовать, и сроки аренды.

Меняется целевая аудитория, имеющая интерес к рынку коммерческой недвижимости. Соответственно, изменяются требования к работе агентств недвижимости.

Единственный способ не отстать от рынка - перестроиться. "Точно так же, как и по жилью, о чем рассказывал в № 25 "БР" руководитель группы компаний "Твоя столица", мы в рамках ИЦКН тоже перешли на принцип проектного управления, - сообщил руководитель центра. - При этом задействуется структура всего агентства - юридический отдел, рекламный, подразделение консалтинга. Это позволяет более эффективно работать над каждым проектом и создает почву для обмена информацией между менеджерами, что способствует их быстрейшему квалификационному росту", - рассказал Ю. Попов.

Ю. Попов посетовал на некоторые сложности, возникающие при подборе арендаторов. За рубежом, в том числе и в России, подбор арендаторов, во всяком случае якорных, происходит задолго до сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда и на этапе проектирования. Белорусское же законодательство затрудняет закрепление прав аренды на объект недвижимости, который будет создан в будущем.

Что касается общей ситуации на рынке, то она выглядит следующим образом. С наступлением лета активность снизилась. Цены на офисы класса "С" достигли отметки 2,7-3,0 тыс. USD за квадратный метр (здесь и далее с учетом НДС). Объекты класса "В" предлагаются на вторичном рынке в среднем по 3,2-3,5 тыс. USD/кв. м.

В частности, в многофункциональном комплексе "Титан" будут торговый центр, три высотных офисных здания, паркинг и объекты развлекательного профиля. В середине следующего года застройщик планирует сдать торговую часть комплекса, паркинг и одну из башен бизнес-центра (17 этажей). Концепция комплекса, в отличие от большинства строящихся сегодня объектов, допускает продажу небольшой части площадей - не более 20%. Остальные площади предназначены для сдачи в аренду. В связи с застройкой существующих в данном районе парковок покупателям будет выгодно приобрести парковочные места в паркинге комплекса.

ТЦ "БОРО" - небольшой (6 тыс. кв. м) торговый центр, расположенный на крупной транспортной развязке в уже сформировавшемся торгово-развлекательном районе на пересечении МКАД и Логойского тракта. Планируется к сдаче в ноябре текущего года. В нем могут разместить свои торговые площади (от 400 кв. м) компании, торгующие строительными и отделочными материалами, автомобилями и автозапчастями или мебелью и предметами интерьера, включая бытовую технику. "Мы сейчас работаем над концепцией центра и формированием инфопакета для различных торговых операторов", - сообщил Ю. Попов, добавив при этом, что в перспективе рядом с ТЦ будет построен бизнес-центр класса "С".

Что касается первого в Минске мультибрендового торгового центра "Маэстро" (рядом с Комаровским рынком), то сейчас в реконструируемой части вовсю идут отделочные работы, в пристроенной - устройство инженерных сетей. Ведется подбор торговых операторов на свободные площади, которые предназначались для сдачи в аренду на завершающей стадии строительства.

Согласно оперативной информации, в первых числах января 2009 года покупатели смогут оценить, в чем отличие мультибрендового торгового центра от традиционного.

И последний вопрос, который был задан собеседнику: когда группа компаний "Твоя столица" объявит о презентации очередного проекта. На Западе, а сегодня уже и в столицах соседних с нами государств, такие презентации считаются неотъемлемой частью любого проекта.