Новости

Столичный квартирный рынок жилья: итоги 2007 года

Новый 2007 год преподнес немало сюрпризов для потенциальных участников рынка недвижимости. Если начало года было отмечено стремительным ростом цен на минские квартиры, то начиная с осени после летнего затишья впервые более чем за пять лет столичные квартиры стали понемногу «терять в весе».

 

Как развивались события на вторичном рынке жилья в прошлом году и чего можно ожидать в новом 2008 году, мы попытались выяснить у специалистов рынка недвижимости.

 

После относительно спокойного для минского квартирного рынка жилья 2006 года, который практически на протяжении всего года, за исключением последних месяцев (ноябрь, декабрь), оставался стабильным, 2007 год преподнес немало сюрпризов для участников рынка недвижимости. Уже в январе начался стремительный рост на жилье – в среднем за месяц квартиры подорожали на 6 %, а в феврале этот «разгон» цен продолжился и достиг к концу месяца 14 %, в марте рост цен на квартиры продолжился. В итоге за первых три месяца минские квартиры успели подорожать на 30 %, что привело в шок многих участников рынка недвижимости. При этом более быстрыми темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры.

 

Однако во второй половине марта на вторичном рынке жилья произошли некоторые перемены. По тому предложению, которое было на то время, можно было говорить, что наступил момент насыщения рынка квартирами. Если в середине января и феврале месяце квартира продавалась, не успев появиться даже в рекламе, то в середине марта на рынке уже был выбор квартир, и агентствам было что предложить покупателям. Кроме того, если в январе и феврале из-за стремительного роста цен между покупателями и продавцами в риэлтерских компаниях расторгалось до 50 % договоров, то уже в марте практически все сделки стали совершаться без расторжения договоров. Все это дало основания предполагать, что ближе к лету ситуация на рынке жилья в столице должна стабилизироваться. К этому времени, отмечали риэлтеры, предел денежных средств у населения был практически исчерпан. Поэтому по всем признакам в ближайшее время должно было произойти снижение цен, причем в первую очередь на малогабаритное дешевое жилье, цены на которое буквально «взлетели» за первых три месяцы года.

 

Перемены не заставили себя долго ждать: начиная с середины марта быстрее стали дорожать многокомнатные квартиры - только в марте и апреле трех- и четырехкомнатные квартиры ежемесячно дорожали более чем на 9 %. И если в мае рост цен на однокомнатные квартиры замедлился, а в июне и вовсе прекратился, то четырехкомнатные в июне продолжали еще стремительно дорожать (рост цен за месяц составил порядка 6 %), в июле-сентябре многокомнатные квартиры, как и одно- и двухкомнатные, дорожали в среднем на 1-2 %. В итоге получилось, что за девять месяцев многокомнатные квартиры подорожали больше, чем одно- и двухкомнатные.

 

Однако, несмотря на летнее затишье в августе месяце двухкомнатные квартиры преодолели свой новый психологический барьер в 2 тыс.долл. за кв.метр, а в сентябре его достигли и трехкомнатные квартиры. На рынке сложилась ситуация, что предложение квартир намного превышало спрос. Но если летом в агентствах недвижимости практически не было звонков от покупателей, и агентства недвижимости фактически заключали только эксклюзивные договоры, то с наступлением осени рынок хоть и медленно, но потихоньку стал оживать. Но это было не то оживление, которое, как правило, характерно для рынка недвижимости и которое ведет к росту цен.

 

Начиная с октября ситуация на квартирном рынке преломилась: стали снижаться цены на однокомнатные квартиры. В ноябре цены снизились и на двухкомнатные квартиры, а спустя пару недель снижение цен коснулось и трехкомнатных квартир. Незначительный рост цен наблюдался только на четырехкомнатные квартиры, да и то скорее по инерции, стремясь уровняться в стоимости квадратного метра со своими «собратьями».

 

И хотя ноябрьское снижение цен было незначительным – 0,3-0,4 % на одно- и двухкомнатные квартиры (здесь немалую роль может играть статистический фактор: ведь принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности, да и статистические данные выводятся из цены предложения, которая при совершении сделок может меняться), тем не менее, одно оставалось неоспоримым фактом: в ноябре месяце впервые за последних почти 6 лет, если не считать летней стабилизации цен на минские квартиры в 2005 году, в результате которой произошло снижение цен на однокомнатные квартиры старой планировки, в столице отмечено снижение цен на квартиры.

 

В декабре снижение цен на квартиры продолжилось. Так, за последний месяц однокомнатные квартиры подешевели на 2%, двухкомнатные – на 1 %, трехкомнатные – на 0,8 %. Падение цен не коснулось только четырехкомнатных квартир. Они, наоборот, хоть и незначительно, но все же выросли в цене (рост составил 0,6%).

 

Итак, если в начале года средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир составляла 1370 долл., то на конец года она составила 2 053 долл., двухкомнатных – 1261 долл. и 2011 долл., трехкомнатных – 1195 долл. и 2017 долл. и четырехкомнатных 1078 долл. и 1954 долл. соответственно.

 

Подводя итоги года, отметим, что с учетом летней стабилизации и незначительного снижения цен на квартиры осенью в целом за год цены на минские квартиры в среднем выросли на 65 %, из них однокомнатные подорожали на 50 %, двухкомнатные – на 60 %, трехкомнатные – на 68 % и четырехкомнатные – на 81 %.

 

Мы обратились к специалистам рынка недвижимости и попросили их оценить ситуацию, которая наблюдалась на рынке в 20007 году, и дать некоторые прогнозы на новый 2008 год.

 
Мнение риэлтера:
 
Кузнецов Павел, директор АН «Пакодан»:
 

- На мой взгляд, этот год для рынка недвижимости чем-то особенно значительным отмечен не был, кроме как затишьем. Единственное, что, наконец, к концу года стали потихоньку снижаться цены на квартиры. Тем не менее, покупатели все еще занимают выжидательную позицию. Они, конечно, могут дождаться еще некоторого снижения цен, но на особенно низкие цены вряд ли надо рассчитывать.

 

На мой взгляд, цены на квартиры еще будут пару месяцев снижаться и в новом 2008 году, а потом должны стабилизироваться. Хочется, чтобы новый год был более активным для рынка и чтобы были внесены некоторые изменения в закон о риэлтерской деятельности, поскольку за два года он несколько устарел.

 
Михаил Елисеев, директор АН «Западная недвижимость»:
 

- На мой взгляд, одним из самых значительных событий в 2007 году, был значительный рост цен на квартиры в первом квартале. Кроме этого, год отмечен и снижением цен на жилье во втором полугодии прошлого года. И, конечно же, в 2007 году на рынке наблюдалось резкое увеличение квартир, выставляемых на продажу и соответственно изменение соотношения между спросом и предложением в пользу предложения. Значительное превышение предложения по сравнению со спросом, собственно, и вызвало снижение цен. А вот в законодательстве никаких изменений не произошло.

 

В 2008 году, на мой взгляд, первые месяца четыре цены еще будут потихоньку снижаться. Потому что, опять же, слишком велик отрыв между спросом и предложением. Но поскольку летом, как правило, спрос еще больше снижается, значит, не исключено, что и в этот период цены могут продолжить снижаться. И лишь к осени возможна стабилизация цен, а затем плавное повышение цены, но это при условии, что спрос увеличится.

 

Конечно, на формирование цены влияет много факторов, поэтому и предугадать точно очень сложно. Что касается такого фактора, как ввод в строй нового жилья, то значительного увеличения объемов строительства за год ожидать не приходится. К тому же основная доля жилья строится для нуждающихся.

 
Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Центростиль»:
 

- Самое значительное событие, которое произошло в 2007 году на квартирном рынке, - это резкий рост цен на квартиры в начале года. А вот в законодательстве, к сожалению, ничего нового не появилось. Законы, которые предполагалось принять, так и не были приняты.

 

Что можно ожидать в 2008 году? Думаю, что будет постепенное выравнивание цены. Возможно, она еще немного опустится, а ближе к весне (февраль-март) рынок должен стабилизироваться: будет наблюдаться либо плавный рост цен, либо цена сохранится.

 

На мой взгляд, сегодня ни один прогноз не имеет под собой реальной почвы. Потому что на формирование цены влияет очень много факторов, в том числе и внешних, по которым мы, к сожалению, не имеем достоверной информации. Ведь рост цен в начале года был вызван не только экономическими факторами. Большую роль в повышении цен сыграл и такой фактор, как элементарный ажиотаж.

 

Беларусь постепенно интегрирует в мировую экономику. Поэтому многое будет зависеть и от мировых цен на нефть, газ. Что касается экономики внутри страны, то, как мы знаем, договоренности по цене на газ пока достигнуты только на первый квартал 2008 года. И что будет дальше, никто точно не знает, поэтому, повторюсь, и прогнозировать очень сложно.

 
Владимир Чернушевич, директор АН «Загородный дом»:
 

2007 год – это год выжидания. Продавцы ждали, что цены на жилье вырастут, а покупатели ждали, что цены снизятся. На мой взгляд, учитывая все составляющие и не вдаваясь в подробности, цены на квартиры в 2008 году снижаться не будут.

 

И по сложившейся традиции, для сравнения, расскажем немного о том, как развивались события в 2007 году на московском квартирном рынке жилья.

 

Если 2006 год остался в истории московского рынка недвижимости периодом рекордного роста цен на квартиры, то в 2007 году, по оценкам специалистов, столичный рынок во многом топтался на месте. Первое полугодие ознаменовалось довольно серьезной стагнацией на рынке недвижимости, в процессе которой стоимость жилья откатилась назад на 5-15% (с учетом скрытой коррекции), что было вполне естественно после резкого взлета накануне. Во втором полугодии наметилось некоторое оживление спроса и активизация рынка, а на фоне слабеющего доллара продавцы сделали все возможное, чтобы цены вновь вернулись на былые позиции, по крайней мере, в номинальном выражении. Пусть доллар уже не тот, что был в начале года, да и инфляцию никто не отменял, но если изначально за квартиру просили, например, полмиллиона долларов, то и теперь нет желания отдавать ее за меньшую сумму – такова типичная психология продавца. В результате за 2007 год цены на квартиры в Москве сначала откатились назад, а потом вновь подались вперед, оставшись в итоге в конце года примерно такими же, как и были в начале.

 

Впрочем, рассуждая про цены на недвижимость в столице, следует иметь в виду два обстоятельства. Во-первых, вступление в силу в середине 2007 года федерального закона о выражении цен на товары и услуги в рублях раскололо рынок недвижимости. Часть участников рынка перешла на рубли, часть – нет (особенно продавцы-частники). Немало продавцов, по-прежнему, оперируя в долларах, просто приписывали к цене рублевый эквивалент, причем каждый по своему курсу. Это заметно спутало статистику динамики цен на квартиры в уходящем году.

 

Второй причиной стало заметное ослабление доллара во втором полугодии 2007 года. Курс американской валюты упал с середины лета к концу осени почти с 26 до 24,3 рублей, то есть примерно на 6-7% (правда к самому концу года он слегка отыграл свои позиции). На двухвалютном московском рынке недвижимости это сделало тренды динамики цен на квартиры в долларах и в рублях разнонаправленными. Все обозреватели, отслеживающие динамику цен в долларах, отметили с начала осени начало нового роста цен, который составлял в среднем 2-3% в месяц (по информации некоторых источников даже больше). Не удивительно, что это вызвало новую волну смелых прогнозов об очередном двукратном росте цен на жилье в 2009 году.

 

Но, с другой стороны, согласно журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, отслеживающему рублевый курс квадратного метра, особой тенденции к росту цен в течение осени не наблюдалось. Ведь примерно такими же темпами, как росли долларовые цены на недвижимость, или немногим меньше, ежемесячно терял доллар по отношению к рублю (и другим мировым валютам). Поэтому реальная стоимость жилья находилась, скорее, в колебательном режиме. Некоторый осязаемый рост рублевого показателя стоимости квартир наметился только по мере укрепления доллара в декабре. В итоге изменения цен на жилье в столице по итогам 2007 года в долларах и рублях получаются разные!

 

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение московского индекса стоимости жилья в декабре 2007 года составило 4 319 единиц, что примерно на 3% выше уровня начала 2007 года. Как и говорилось в прогнозе рынка недвижимости на 2007 год, в среднем уровень цен на жилье в Москве останется примерно постоянным. Если же учесть ослабление доллара и инфляцию, то можно утверждать, что реальная стоимость московской недвижимости за 2007 даже несколько снизилась.

 

Этот же вывод подтверждают и рублевые показатели журнала www.metrinfo.ru. Если на начало года средняя стоимость московского жилья в рублях была на уровне 111 тыс. рублей за кв.метр, то к концу – около 108 тыс. То есть за вычетом 6-7% инфляции доллара, стоимость московской недвижимости не приобрела за 2007 год 3%, а скорее потеряла примерно столько же. Впрочем, несмотря на все эти детали и курсовые разницы вполне можно утверждать, что в среднем за 2007 год стоимость недвижимости в Москве осталась практически неизменной на уровне конца 2006 – начала 2007 годов.

 



Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати
Вход для клиентов
Приложение для Android
Навигация
Архив новостей
2016
December
ПонВтСрЧетПятСубВоск
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Реклама
МИД    

Каталоги предприятий
Внимание! Сайт www.b-info.by не является торговой интернет-площадкой и не оказывает услуги по размещению информации субъектам торговли.
Продажа товаров и услуг производится ТОЛЬКО В ОПТОВО-РОЗНИЧНОЙ СЕТИ ПРЕДПРИЯТИЙ.
Все права защищены © 2016 ОДО «Бизнес-информ»
правовая информация

Декоративная венецианская штукатурка Инфо-Портал: статьи о товарах и услугах, рекомендации профессионалов, отзывы покупателей, информацию о производителях, видеоролики. Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Деловой портал СНГ - Бизнес в России, СНГ и за рубежом