Экономический кризис охладит перегретый в прошлом белорусский рынок аренды коммерческой недвижимости. Такое мнение высказано 28 августа в Минске на III Инвестиционном форуме «Как заработать в коммерческой застройке и недвижимости?». По мнению его участников, если в докризисный период условия игры диктовали арендодатели (на фоне растущей деловой активности и платежеспособности арендаторов качественных офисов в Беларуси не хватало), то теперь начинают править бал арендаторы, потребность которых в офисных площадях в силу объективных причин снизилась.

Согласно докризисным прогнозам международной консалтинговой компании Colliers International, в 2008-09гг. объем строительства новых офисов в Минске должен был увеличиться в несколько раз. Ожидалось, что за два года в столице будет построено более 230 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В, что позволило бы увеличить их общую площадь в городе до более чем 325 тыс. кв. м. Однако кризис скорректировал планы девелоперов: в 2008г. рынок офисной недвижимости Минска пополнился примерно 80 тыс. кв. м современных офисов, и в 2009г. темпы его роста сохранятся на таком уровне.

Потребность арендаторов в офисных площадях тоже снизилась, а финансовое положение многих из них заметно ухудшилось. По словам управляющего директора белорусского представительства Colliers International Андрея Павлышко, падение платежеспособности арендаторов требует пересмотра заключенных ранее договоров аренды. По оценкам игроков рынка, снижение арендных ставок на офисную недвижимость уже составило в среднем 15-20% по сравнению с докризисным периодом, и постепенно с завышенного уровня они спускаются к реальному соотношению «цена-качество». Тем не менее, пока далеко не все арендодатели готовы идти на снижение ставок или предоставление своим арендаторам арендных каникул, поэтому в Минске коридор ставок на аренду офисов одного класса и месторасположения очень широк.

Специалисты считают, что в нынешних условиях ценовая негибкость владельцев офисов приведет к потере хороших арендаторов. Именно под них сейчас должны подстраиваться девелоперы, максимально рационально планируя затраты. Как отметил Павлышко, сегодня арендаторы не готовы платить за излишества вроде мраморной отделки (так что проекты, находящиеся на начальной стадии, лучше пересмотреть), зато уделяют внимание качеству инженерного оснащения, например хорошей работе системы вентиляции на каждом рабочем месте и рациональному планированию. По словам эксперта, нередко, въезжая в офис, арендатор вынужден расставлять множество перегородок - иногда с регистрацией этих изменений. А порой арендаторы хотят даже снести действующие перегородки, чтобы увеличить полезную площадь за счет коридорного пространства. К числу распространенных претензий арендаторов, которые в нынешних условиях могут стать придирчивее, относятся неправильная организация зон курения (например, прямо во входной группе), нерациональная организация парковки и движения по ней, необходимость самостоятельно нанимать уборщиков, электриков, слесарей и прочий обслуживающий персонал.

Павлышко заметил также, что малоинтересным для хороших арендаторов проект делает привлечение долевиков, поскольку наличие нескольких владельцев осложняет качественное управление зданием. К тому же привлечение долевиков снижает интерес к проекту со стороны институциональных инвесторов.

Последние в условиях кризиса все реже готовы вкладывать в коммерческую недвижимость. Но, по мнению директора департамента инвестконсультирования ИК «Юнитер» Романа Осипова, некоторые игроки и сегменты рынка по-прежнему остаются привлекательными для инвесторов. Так, инвесторов интересуют девелоперские компании, имеющие как действующие объекты, так и проекты. Розничные торговые сети, в т.ч. при поддержке международных финансовых институтов, сохранили готовность покупать торговую недвижимость. Так же интересна инвесторам качественная недвижимость (но не проекты) в центре города и земельные участки под стройпроекты средних по размеру - от 10 до 20 тыс. кв. м - логистических комплексов, например для обслуживания местных розничных сетей и предприятий пищепрома.

Наиболее вероятными инвесторами для белорусских игроков рынка коммерческой недвижимости Осипов считает компании с положительным свободным потоком денежных средств (к таковым относятся, например, цементные холдинги, на продукцию которых до кризиса цены были очень высокими), международные финансовые институты и страновые фонды (Swedfund, госфонд Омана). Эксперт отмечает, что интерес к белорусским проектам могут проявлять также иностранные страновые банки и экспортные кредитные агентства, которые готовы предоставлять зарубежным компаниям связанные кредиты на привлечение подрядных организаций или закупку оборудования в странах, финансирующих проекты. Кроме того, к числу потенциальных инвесторов Осипов отнес спекулятивные инвестфонды, специализирующиеся на выкупе сильно недооцененной недвижимости.

Валентина ОВЧИННИКОВА

www.belgazeta.by

Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати