О выполнении требования президента и перспективах коммерческого строительства жилья в Минске корреспонденту «БелГазеты» Ольге Микше рассказал гендиректор СООО «Ареса Строй Сервис» Сергей КОРЕНЬКО.

- Реализованы ли квартиры, о которых говорил президент?

- По оценкам, в то время готовых квартир было около 400-500, сейчас, по данным, которыми я располагаю, около 150 квартир реализовано, еще примерно столько же находится в стадии оформления. Уровень цен по этим квартирам колеблется от $1100 до $1700 за кв. м, иногда доходит до $2000. Средняя цена - $1400-1500. Это квартиры, которые остались у коммерческих застройщиков в готовых домах каркасно-блочного типа.

В целом то, что осталось нереализованным, чаще всего находится в залоге у банков организаций, которые взяли кредиты под строительство. По мере реализации идет переоформление залогов либо гасятся кредиты. Словом, таких квартир все меньше и меньше.

- Вы назвали довольно высокие цены на такие квартиры. Не слишком ли дорого для теперешнего рынка?

- Еще раз подчеркну: речь идет о квартирах в каркасных домах, которые всегда дороже панельных. Кроме того, цены формируются из балансовой стоимости дома на момент сдачи. Поэтому, возможно, организация не в состоянии продавать дешевле, либо надеется получить прибыль, либо недвижимость заложена под кредит именно по таким ценам.

- Но ведь так квартира может и не продаться?

- Теоретически это возможно, впрочем, по Минску это единичные случаи. А вот реализация по $1300-1500 за кв. м в каркасных домах ведется очень активно. Это дома недешевые, часто с обременениями. Но квартиры все равно расходятся.

Что касается домов в высокой степени готовности, где освоено много средств, которые строились по более высоким ценам и продавались по более высоким ценам, чем сейчас на рынке, то их застройщики действительно в довольно сложном положении. Цены упали, многие застройщики снижают цены, возвращают деньги дольщикам. В зависимости от того, насколько велико снижение по отношению к докризисным ценам, это дает отток ресурсов застройщика, с одной стороны, и некоторый приток новых покупателей - с другой.

Поэтому застройщикам придется уменьшать свою норму прибыли или даже пойти в ноль по этим домам, чтобы их закончить. Легче даже начинать новые площадки, потому что сейчас цены на белорусские стройматериалы по сравнению с декабрем (дом на 90% состоит из местных материалов) в долларовом эквиваленте стали ниже на 20-30%. В целом сейчас строить дешевле, чем в докризисный период.

- Не заставят ли трудности с завершением начатых домов уйти застройщиков с рынка?

- Ситуация до сих пор остается сложной. Снижение цен, похоже, остановилось. Я могу судить об этом по уровню цен, которые формируются для нового строительства: каркасные дома сейчас предлагаются в долевое строительство от $1000. Это предел, который очень близок к себестоимости с учетом нагрузок на этот дом в виде инфраструктуры, сносов, отселения и т.п. Полагаю, что это дно, по которому возможна минимальная рентабельность на уровне 5-10%. Ниже этих цен построить уже вряд ли возможно.

Дальнейшего падения цен на строительство уже не будет, строители и так стали зарабатывать на 20-30% меньше.

Поэтому если бизнесмен планировал много зарабатывать - хотя бы 20% рентабельности, то в этой ситуации они могут принять решение не начинать новые проекты. Компании, которые хотят сохранить свой бизнес и строительный профиль, думаю, удовлетворятся и 5-процентной рентабельностью, чтобы выполнить свои обязательства и остаться на рынке. С перспективой в будущем вернуться на нормальный уровень рентабельности.

- Но чтобы оставаться успешным на рынке, застройщику нужны заделы на будущее: если просто пережидать трудные времена, потом можно остаться ни с чем…

- Конечно, подготовка проектов и площадок по-прежнему занимает два-три года. Пока подготовительные работы не требуют много денег, этим занимаются. Как только доходит до дорогостоящего этапа, например сноса, отселения, работы могут приостанавливаться. Пока не будет ясности по финансированию. Предполагаю, что застройщики будут начинать немного меньше проектов, чем планировалось раньше.

С другой стороны, если власти разберутся в противоречиях 185-го указа и 101-го постановления Мингорисполкома, то можно будет строить больше для нуждающихся, получивших льготный кредит.

- Но ведь людям все равно приходится много доплачивать…

- Тем не менее, если государство дает возможность воспользоваться привилегией, а кредит составляет в среднем от $25 до $40 тыс. в зависимости от площади квартиры, то дальше человек может задействовать свои возможности: сбережения, старую квартиру, другой кредит на недостающую сумму. Если бы эта схема заработала (а я рассчитываю, что она заработает), она дала бы ощутимый толчок строительству жилья.

- А коммерческим застройщикам интересно работать с 5-процентной рентабельностью?

- Застройщик застройщику рознь. Те, кто рассчитывает на большую прибыль, может и не включать в свои планы нуждающихся или включать в небольшом объеме. Ведь если застройщик имеет возможность строиться за собственные средства или взять длинный кредит, даже валютный, это гораздо выгоднее с точки зрения прибыли, чем привлекать нуждающихся с рентабельностью 5%.

Анализируя рынки недвижимости, можно предположить, что к 2010-11гг. докризисный уровень жилищного строительства восстановится по себестоимости, по рентабельности и по ценам. В Москве и Минске рынок уже упал вдвое, сейчас я не вижу физических возможностей для дальнейшего снижения. А если учесть, что ожидаются вливания в мировую финансовую систему в виде $5 трлн. несколькими траншами до конца 2010г., предполагаю, что недвижимость отреагирует на это увеличением стоимости.

- А как обстоят дела с кредитованием жилья на общих основаниях и кредитованием застройщиков?

- Тут государство недорабатывает. Ведь для обеспечения строительства жилья можно задействовать всю финансовую систему. Сейчас на квартиры работает только «Беларусбанк», остальные банки от льготного кредитования освобождены. А я считаю, что в сегодняшней ситуации нужно довести всем коммерческим банкам нормативы по кредитованию жилья. Они зарабатывают нормальную прибыль на высоких ставках, они не обанкротились, поэтому вполне в состоянии давать кредит на жилье под ставку рефинансирования плюс 2-3%. Конкуренция в банковском секторе при исполнении данного норматива может привести к дальнейшему снижению процентной ставки. Думаю, около 20% кредитного портфеля банки легко и непринужденно могли бы сформировать для финансирования жилья.

- Стоит применить административный ресурс к частным банкам?

- Речь не об административных методах, а об инструментах Нацбанка, которыми он может распорядиться так, чтобы банкам было выгодно направлять часть ресурсов на кредитование жилья.

 
http://www.belgazeta.by/

Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати