Льготный кредит для очередников предоставляется на условиях, обычных для западного человека и очень выгодных для нашего: на 40 лет - под 5% годовых, и собственных средств надо внести всего 10% от требуемой суммы. Однако для того, чтобы сейчас взять такой кредит на строительство квартиры в Минске, семья должна стоять в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий как минимум с 1987 г. Двадцать лет назад чаще всего очередниками становились те, кто вовсе не имел собственного жилья и ютился в общежитиях или, даже по советским санитарным нормам, жил слишком скученно. В конце 90-х нормы пересмотрели, и на очередь стали ставить тех, у кого на одного человека было менее 15 кв. м общей площади. Но для этих семей «льготный час» еще не настал, и им ничего не остается, как ждать своей очереди либо брать кредит прямо сейчас, но на общих основаниях. Общие основания подразумевают кредит на более жестких условиях. Это меньший срок возврата (10-15 лет), более высокая процентная ставка за пользование банковскими деньгами (10-17 % годовых) и большая сумма участия собственных средств заемщика (20-30 %). Выдвигая такие условия, банки перестраховываются от возможных рисков – например, отказа заемщиков от погашения кредита. И до тех пор, пока белорусская экономика не переживет период становления, процентные ставки будут оставаться намного выше, чем ставки кредитов на жилье в европейских и американских банках.

 Впрочем, многие белорусские банки даже в кредитах на общих основаниях предоставляют льготу для тех, кто стоит на учете нуждающихся, в виде более низкой процентной ставки по сравнению с базовой. А «Белвнешэкономбанк» делает скидку своим клиентам и сотрудникам – для этой категории заемщиков кредиты окажутся на 1,5 % дешевле.

Льготные кредиты на жилье дают два банка: «Беларусбанк» - для горожан и «Белагропромбанк» - для сельских жителей. Кредиты на общих основаниях выдают пять банков: «Беларусбанк», «Приорбанк», «Белпромстройбанк», «Белвнешэкономбанк» и «Белинвестбанк». Относительно льготных кредитов отметим лишь, что для их получения помимо стажа в очереди необходимо обладать доходом, не превышающим Br526 тыс. на одного человека. И чтобы продекларировать такой доход, многие семьи, чей черед уже подошел, вынуждены пускаться на хитрости – например, уходить в отпуск за свой счет и таким образом искусственно снижать зарплату.

 С кредитами на общих основаниях, наоборот, нужны большие доходы: это позволит заемщику рассчитывать на большую сумму кредита. В этой связи власти надеются, что развитие кредитования различных потребительских нужд будет способствовать отказу предприятий от «серых» зарплатных схем и общему оздоровлению экономики. Однако пока этого не случилось, банки принимают в зачет дохода кредитополучателя доходы его ближайших родственников.

  Первое, на что обращает внимание будущий кредитополучатель при выборе банка, - это процентная ставка, под которую банк предлагает воспользоваться своими деньгами. Национальный банк рекомендует устанавливать ставку по кредитам по схеме «ставка рефинансирования (СР) плюс 3%». При этом поступательно, в течение длительного времени, снижает СР. К примеру, только в течение 2006г. она изменялась трижды, снизившись с 12% в начале года до 10% в конце. Однако банки, к сожалению, не меняют свою плату за кредиты на следующий день после изменения СР. В результате до сих пор многие кредиты предлагаются по ставке, превышающей расчетный показатель на несколько процентных пунктов. Более того, как сообщил председатель правления Нацбанка Петр Прокопович на пресс-конференции в октябре прошлого года, значительного снижения СР в течение года-двух не планируется. Нацбанк не спешит снижать СР, потому что это зависит не только от уровня инфляции, но и от состояния валютного рынка и денежно-кредитной сферы в целом. Помимо этого, Нацбанк хочет сохранить привлекательность депозитов населения, особенно в белорусских рублях. «Естественно, ставка рефинансирования будет снижаться по мере создания необходимых условий. Этот процесс будет идти непрерывно и в этом, и в следующем году. Но такого резкого снижения, которое было в прошлом и позапрошлом году, конечно же, не будет», - сказал Прокопович. По его словам, если раньше ставка уменьшалась на несколько процентов, затем на 1%, теперь на полпроцента, то скоро она будет меняться на 0,25 %, на 0,1-0,2 %: «То есть мы приближаемся к стабильной работе банковской системы, когда процентные ставки будут двигаться очень медленно, что свидетельствует о стабильности нашей денежно-кредитной политики и банковской системы».

 Для потенциальных кредитополучателей это означает, что дальнейшее снижение ставок по кредитам также будет происходить очень медленно. Учитывая постоянно растущие цены на квартиры в Минске и остальных белорусских городах, можно сделать вывод, что кредит на покупку жилья стоит брать, не откладывая дела в долгий ящик.

Комиссия и штрафы

В настоящее время банки предлагают относительно приемлемые условия кредитования в валюте - 11-14 % годовых на срок от 10 до 15 лет, а также более дорогие кредиты в белорусских рублях, использовать которые целесообразно семьям, состоящим на учете нуждающихся – для них, как мы уже отмечали ранее, ставка ниже. С другой стороны, поскольку прогнозировать курсовые колебания на такой длительный срок практически невозможно, ежемесячные фиксированные выплаты в нацвалюте могут привлечь своей предсказуемостью.

 Только в течение 2006 г. ставка рефинансирования (СР) изменялась трижды, снизившись с 12 % в начале года до 10 % в конце. Однако, в связи с тем, что банки не сразу следуют этим изменениям, до сих пор многие кредиты предлагаются по ставке, превышающей расчетный показатель на несколько процентных пунктов.

 Учитывая высокие цены на недвижимость, даже при минимально возможном участии собственных средств кредитополучателей сумма кредита получается весьма солидной.  Значительны и ежемесячные платежи. В этом смысле при выборе банка будущему заемщику стоит обратить внимание на комиссионные сборы, которые взимаются при рассмотрении кредитных заявок и сопровождении кредита на протяжении всего срока выплат. К примеру, «Белвнешэкономбанк» за рассмотрение заявки берет 1,5 базовой величины (БВ = Br31 тыс. – ред.), за сопровождение – 0,5 БВ ежемесячно. «Приорбанк» за рассмотрение денег не берет, зато за предоставление кредита потребует Br120 тыс. независимо от суммы, а также каждый месяц за обслуживание - Br10-30 тыс. «Белросбанк» при выдаче кредита требует обязательного страхования залога, т.е. приобретаемого жилья. В этом случае помимо ежемесячных платежей кредитополучателю раз в год придется оплачивать страховку. При покупке квартиры с кредитом этого банка страховка составит 0,3% от ее стоимости, но по мере выплаты долга сумма страхового взноса также будет уменьшаться.

Поэтому при расчете ежемесячного платежа следует учитывать подобные сторонние сборы и, уже исходя из полученной конечной суммы, выбирать банк-кредитор. Кроме того, на величину платежа влияет его характер. Как правило, банки предоставляют кредиты с равными платежами в течение всего срока пользования кредитом (так называемые аннуитетные платежи) и кредиты с платой за фактическое время пользования.

Аннуитетные платежи позволяют кредитополучателю планировать свои расходы на долгие годы вперед, ведь ежемесячный платеж определяется при получении кредита и не изменится в течение всего срока погашения.

  При выборе кредита с платой за фактическое время пользования платежи будут понемногу уменьшаться, ведь проценты начисляются на остаток суммы долга, а долг ежемесячно сокращается. Поэтому, несмотря на то, что суммы первых платежей окажутся заметно выше, чем при аннуитете, с психологической точки зрения неуклонное снижение суммы основного долга и ежемесячного платежа очень обнадеживает.

 С другой стороны, выбрав кредит с аннуитетными платежами, заемщик не может погасить долг досрочно. Поэтому на этот пункт договора надо обратить особое внимание: иногда банки все же соглашаются на досрочное погашение, но при этом выставляют штрафные санкции.

Сберегаем, потом строим

 Те семьи, которые пока не имеют необходимой суммы собственных средств для получения кредита, могут копить двумя путями – дома и в банке. Некоторым первый способ по старинке все еще кажется надежным, но большинство уже выбрало сохранение и приумножение собственных средств в банках. Более того, с лета 2006 г. «Беларусбанк» предложил населению новый продукт, основанный на принципе стройсбережений. Его суть состоит в том, что семья может накапливать в течение нескольких лет необходимую сумму в белорусских рублях с начислением более низкого процента, чем в целом по банковской системе – СР (сейчас она составляет 10%), но зато потом получить кредит на более льготных условиях, чем предлагают остальные банки (СР плюс 1%). При этом банк предусматривает корректировку величины накапливаемой суммы с учетом роста цен на квартиры таким образом, чтобы семья могла накопить необходимые 25 % от стоимости жилья, а не просто зафиксированную в договоре сумму. Кроме того, банк дает возможность тем, кто уже располагает четвертью необходимой для покупки суммы, получить кредит по более низкой ставке, не ожидая 3-5-7 лет. Для этого деньги надо положить на банковский счет на 19 месяцев, и по окончании этого срока можно претендовать на кредит под СР плюс 1%. На текущий момент эта ставка составила бы 11 % в белорусских рублях – а это одно из самых лучших условий, которые сейчас действуют на рынке.

 Характерным отличием этого продукта является его лояльность к клиенту: участником системы может стать любой белорус, независимо от его прописки и возраста. Вносить средства можно удобными для семейного бюджета долями. Можно даже забрать вклад  -банк полностью вернет внесенную сумму, правда, доходность по ней будет пересчитана по минимальной процентной ставке (1,5 % годовых).

 В отличие от классической немецкой системы стройсбережений продукт «Беларусбанка» не начисляет на вклад так называемых поощрительных премий. Там же, помимо обычного процента по вкладу, в конце года на сумму, накопленную вкладчиком за год, из бюджета начисляется премия в виде определенного процента. Таким образом семью материально стимулируют копить быстрее и больше. Кроме того, в классической системе кредит дают под меньшую ставку – 3-4 % годовых. В недалеком будущем полноценная система стройсбережений может появиться и у нас. В декабре прошлого года парламент принял в первом чтении закон об ипотеке, а на весенней сессии будет рассмотрен закон о стройсбережениях, который является важной частью успешного функционирования ипотечного кредитования.

Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати