Новости

Цену диктует дольщик со средним достатком

Спекуляции на столичном рынке квартир к началу 2010 г. практически сошли на нет. Причиной тому стала стабилизация цен на жилье на фоне высоких процентных ставок по банковским депозитам, ставших более выгодным объектом вложений свободных средств.
Опытные риэлтеры, разумеется, получают прибыль при любом ценовом раскладе, но никто из них уже не способен разогреть вторичный рынок до той точки кипения, которой он достиг в середине десятилетия. Тогда цена м2 «выстрелила» до заоблачных высот — с 1023 USD в январе 2006 г. до 2010 USD в октябре 2007 г. Другими словами, рентабельность сделок при перепродаже квартир в течение года приближалась к 100%. Это было примерно в 6–7 раз больше, чем доходность банковских депозитов. Девелоперы, которые начинали возведение объектов с нуля, закладывали в бизнес-планы еще большую маржу.
Сейчас ситуация в корне изменилась. По мнению председателя совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, вкладывая деньги в недвижимое имущество, надеяться на скорую отдачу не стоит. Если заглядывать на 5–10 лет вперед, то это, наверное, будет более или менее надежным размещением свободных средств, но в краткосрочной перспективе лучше поискать другие варианты.
Собеседники корреспондента «ЭГ» из числа представителей крупных компаний-застройщиков констатировали, что многие фирмы, которые пошли по т.н. московскому сценарию и играли на повышение цен, оказались в весьма незавидном положении. Минск в 2006–2008 гг. явно уступал российской столице по себестоимости жилых домов, но никак не по коммерческой отдаче от капиталовложений. В расчете на сверхприбыли отечественные и иностранные девелоперы (из России, Ливана, Ирана, Израиля, Литвы и пр.) через свои представительства и дочерние структуры активно «столбили» участки в белорусской столице. Но сегодня далеко не все из шумно разрекламированных проектов доведены до стадии практической реализации. Вокруг некоторых жилых комплексов даже разгорелись нешуточные скандалы — вплоть до судебных разбирательств с дольщиками.
Это не могло не вызвать ответной реакции со стороны государства. К примеру, Указом от 12.11.2009 № 541 для девелоперов многофункционального комплекса «Маяк Минска» ИООО «Зомекс Инвестмент» и СООО «Белинте-Роба» впервые в практике подобных инвестиционных соглашений предусмотрены меры финансовой ответственности за невыполнение принятых на себя обязательств. Напомним, кроме объектов социальной и коммерческой инфраструктуры «Маяк» включает в себя 450 тыс. м2 жилой площади.
Сейчас в Минске выставлены на продажу квартиры в 98 новостройках на условиях долевого строительства или прямой покупки. Конкуренция между продавцами настолько сбила цены, что они вплотную приблизились к себестоимости возведения объектов.
Так, по данным Национального кадастрового агентства, средняя цена м2 к началу 2010 г. на вторичном рынке столицы составила 1430 USD (1900 USD в январе 2009 г.). При этом в агентствах недвижимости немало предложений новых готовых квартир и помещений со сроком сдачи в течение 2010 — начале 2011 гг. от 895 USD/м2. Но даже такое жилье распродается довольно туго. Январский спрос, конечно, не показатель, но за первые две декады зафиксировано лишь порядка 150 сделок со столичными квартирами. Даже с поправкой на продолжительные рождественские каникулы это абсолютный мизер для двухмиллионного мегаполиса.
Впрочем, за рамками подобных статистических иллюстраций обычно остается главный фигурант процесса — покупатель жилья, который в силу собственных финансовых возможностей в конечном итоге диктует погоду на рынке.
«Не думаю, что в сложившейся ситуации мы или другая компания сможем сделать ставку исключительно на VIP-клиентов, — говорит заместитель гендиретора по экономике ОАО «Минскпромстрой» Николай Россолько. — Заказов от физических лиц, которые способны самостоятельно оплатить строящуюся квартиру, редко набирается более 10% в портфеле договоров. Конкуренция в долевом строительстве ведется в основном за заказчика с доходом чуть выше среднего — дольщиков, которые имеют право на получение льготного кредита (для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий)».
Исходя из реального платежеспособного спроса массового заказчика, в 2009 г. цена квадратного метра на рынке коммерческого жилья установилась в пределах 2,8–3 млн. Br. По расчетам «Минскпромстроя», она с незначительными изменениями сохранится как минимум до конца текущего полугодия.
В январе нормативный индекс цен на строительно-монтажные работы повысился почти на 2%, ожидается удорожание энергоносителей и, как следствие, основных стройматериалов. Но это вряд ли повлияет на конечный квартирный ценник. Высокая конкуренция между застройщиками «компенсирует» рост производственных издержек.
Здесь следует сделать важную оговорку: законы свободного ценообразования в полной мере действуют на вторичном рынке и лишь частично на объектах нового строительства. Как сообщили в ОАО «МАПИД»предприятии, которое является одним из основных исполнителей государственных жилищных заказов в столице — согласно установленным нормативам ориентировочная себестоимость стандартной «панельки» сейчас составляет 1,4–1,8 млн. Br/м2 в зависимости от домостроительной серии, состояния инженерных коммуникаций и т.п.. Собственно, на подобных расчетных показателях основана вся жилищная программа республики на 2010 г. Согласно совместному постановлению Совмина и Нацбанка от 31.12.2009 № 1749/19 ОАО «АСБ Беларусбанк» и ОАО «Белагропромбанк» выделят на эти цели 7,17 трлн. Br — преимущественно в виде льготных кредитов.
Эти финансовые ресурсы сформированы чисто административными методами, но именно они станут локомотивом развития коммерческого долевого строительства в Минске, как это было в 2009 г. По другому быть просто не может, ведь коммерческие кредиты прогнозируются в объеме всего лишь 362 млрд. Br. А 80% строящихся квартир по-прежнему предназначены для людей нуждающихся в улучшении жилищных условий. В то же время решением Мингорисполкома от 15.01.2009 № 101 доступ к льготным кредитам предоставляется гражданам независимо от их номера в очереди, нужно лишь заключить договор с застройщиком на основаниях долевого строительства. Такая схема содержит немало бюрократических ограничений, но в целом — срабатывала на протяжении всего 2009 г.
«Сегодня квартиры приобретают люди, которые действительно нуждаются в крыше над головой или в улучшении своих жилищных условий, — отмечает гендиректор СООО «Арэса Сервис» Сергей Коренько. — Спекулятивный интерес однозначно ушел из числа факторов ценообразования, хотя и сейчас есть варианты, при которых путем продажи квартиры на вторичном рынке можно получить средства для покупки жилья в том же районе со скромным наваром в пределах 100 USD на м2. А что касается уровня цен, которые декларируют мои коллеги-конкуренты, то он вполне соответствует экономической реальности».
Понятно, что квартирный прейскурант четко сегментирован: есть дома в спальных районах, есть участки поближе к центру, где строения со свободной планировкой, закрытой стоянкой и другими приятными опциями могут стоить 3,5–4 млн. Br за м2 и выше. Многое зависит от исполнения требований муниципальных властей о расселении жильцов из домов, предназначенных под снос, модернизации инженерных сетей и т.п. «Если рост цен и произойдет, то не более 1% в месяц в рублевом исчислении. По этому показателю мы явно не обгоним прогнозируемый годовой уровень инфляции», — уточнил С.Коренько
Впрочем, резкое падение цен на недвижимость, сменившееся общей стагнацией рынка, плохо коррелирует с планами подрядных организаций по модернизации собственных производственных мощностей и требованиями Минстройархитектуры по переходу на более жесткие европейские строительные нормы. На все это потребуются дополнительные инвестиции, а нынешний уровень цен никак не способствует их привлечению.

Владислав ПЛАТУН


Источник: «Экономическая газета» (www.neg.by)




Вернуться в рубрику "Новости" |   Версия для печати
Вход для клиентов
Приложение для Android
Навигация
Архив новостей
2016
December
ПонВтСрЧетПятСубВоск
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Реклама
www.viator.sk    

Каталоги предприятий
Внимание! Сайт www.b-info.by не является торговой интернет-площадкой и не оказывает услуги по размещению информации субъектам торговли.
Продажа товаров и услуг производится ТОЛЬКО В ОПТОВО-РОЗНИЧНОЙ СЕТИ ПРЕДПРИЯТИЙ.
Все права защищены © 2016 ОДО «Бизнес-информ»
правовая информация

Декоративная венецианская штукатурка Инфо-Портал: статьи о товарах и услугах, рекомендации профессионалов, отзывы покупателей, информацию о производителях, видеоролики. Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Деловой портал СНГ - Бизнес в России, СНГ и за рубежом